如何做好土增税、房产税的筹划，地产人搞懂这篇就够了！

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土地增值税最大的特点不仅在于“土”，而且税负大，筹划空间较多。

随着房地产项目的利润逐渐摊薄，开发商也开始做精细化管理，前端投资人员也逐渐在拿地阶段就会将税务筹划考虑到测算模型中。

按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档，最高税率达60%。

首先需要了解土增的计算逻辑，公式如下：

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中：

增值额=房地产销售收入-扣除项目金额

扣除项目金额=直接开发成本+开发费用(可按开发成本的10%核定)+ 加计扣除(直接开发成本的20%)+ 流转税费

关于如何做好税筹，主要还是从土增本身逻辑出发，总结分为以下几个方面：

（1）利用税收政策合理避税

（2）销售收入方面筹划空间

（3）成本方面筹划空间

我们逐一而看。

根据税法，普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

因此，在实操中可以根据这一政策调整普宅与非普宅的比例，以及普宅的成本投入。

以下表普通住宅定价为例：

价格定为5900元/方时，毛利率为 39.66%、增值率为18.95%，不用交土地增值税，利润较6000元/方 的定价还大一些。

因此，在普通标准住宅销售定价过程中，充分考虑项目增值率的临界点，寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡。

土地增值税的缴纳方式原则上分为核定征收和据实清算两种，一般情况下，核定征收主要是在账册不齐等特殊情况下。

对于收并购项目，由于项目复杂，很有可能存在账册不齐、难以核定的情形，这时候如果项目属于高毛利的项目，应当积极争取核定税收的方式。

举个例子：

某项目总收入2亿元，可扣除金额为1.1亿元，则增值额为9000万元， 增值率为81.81%，土地增值税为3050万元。

此项目系收购项目，账册不齐，若最终税局能以5%的税率核定征收， 则土地增值税为1000万元，节税2050万元。

这一点毋庸置疑也比较容易理解，应当与沟税务局积极沟通通，尽可能延后土地增值税清算时点。

对于提高irr、roe等动态指标大有帮助。

税负与销售收入呈正向关系，销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式，合理分解收入。

在合法的情况下，如果能通过业务类型的调整，将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入，或是销售收入在普宅、非普宅等不同业态之间分摊，则可以降低项目或不同业态的的增值率及税基，从而降低整体税负。

此外，如果项目物业中涉及持有型物业，因为持有型物业产权并不发生实质性转移，因此不征收土地增值税。

所以在特殊情况下，也可以对毛利率高的商业物业可用通过持有出租，减少对外出售比例的方式来减少和推迟土地增值税的缴交。

这一税筹的思路主要是利用股权交易下无需缴纳增值税和土增税。

例如某项目中有一办公楼准备出售，可先将办公楼整体以相对较低价格投资成立项目公司、而后出售项目公司股权;或者先以货币资金作为注册资本成立新的全资子公司，而后以办公楼整体对其进行增资。

举个例子：

某办公楼面积为2000平米，建造成本为800万元，可以6.2万元/方价格推向市场。

此时总售价为1.24亿元，土地增值税为5788万元，总体税负为 7767万元(占收入的63%)。

如果某客户愿意以6万元/方的价格整体购买，并愿意配合进行筹划。

则可以6000万元成立壳公司，将此办公楼整体先以3万元/方的价格出售给先成立的壳公司。

而后将整个壳公司的股权以1.2亿元出售给客户，相当于以出售股权的形势代替 出售实物(股权出售环节不需要交纳营业税及契税)。

此时，土地增值税为2291万元，降低3497万元;税负总额为 4774万元，节税2993万元。

如果项目中有别墅、商业与住宅等不同物业，地价可以按建筑面积与按占地面积两种方式进行时。

由于同等建面的别墅占地面积较住宅大得多，且别墅毛利率较住宅要高，因此，按占地面积分摊时别墅分得的土地成本更多。

所以，当项目规划有不同的物业形态时，建议在可行的情况下对国土证进行分证，高增值率物业(如别墅等)单独出具国土证和规划证，以利降低别墅物业增值率水平。

各公司应充分利用综合开发优势，在政策许可的前提下，对成本费用进行合理分摊

包括持有物业与销售物业之间、普通标准住宅与非普通标准住宅之间、公建配套设施等，寻求最佳税收效益。

房产税税收筹划案例分析

房产税指的是以城镇中的房产为课税对象，按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。

随着国家逐渐加大对房产税的征管和稽查力度，房产税作为企业税收的一项重要支出，更需要对房产税进行科学筹划来降低企业赋税。

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# 房产税的计征方式 #

从价计征 

以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。

从租计征

以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

#税收筹划#

通常情况下，税收筹划主要思路是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。根据测算比较两种方式税负的大小，利用税收优惠政策的同时根据实际情况选择税负低的计征方式，达到节税的目的。

从价计征降低房产原值 

房产指的是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产指的是有屋面和维护机构，可供人们在其中学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。若将不符合房产的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

#小案例#

甲企业有一厂房，工程造价300万元，其中厂房建筑成本200万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=300×（1-30%）×1.2%=2.52万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=（300-100）×（1-30%）×1.2=1.68万元。

方案二节省支出0.84万元。

从租计征降低租金收入

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。通常情况下，企业租赁除了房屋设施之外，还有办公家具、机器设备等附属设施等，但现行税法对这些设施并不征收房产税，若将这些设施与房屋一同缴纳房产税，就会增加企业的税负负担。

#小案例#

例：甲企业将其拥有的一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万×12%=24万元缴纳增值税=200×9%=18万元不考虑附加税费情况下共计支出42万元。

方案二：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同100万元，一份为附属设施租赁合同金额100万元。此时甲应缴纳房产税=100×12%=12万元应缴纳增值税=100×9%+100×13%=22万元，共计支出34万元。

方案二节省支出8万元。

避免两种方式同时计税，规避无效支出 

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

#小案例#

例：甲企业将其名下一商铺出租给某培训机构，双方约定月租金20万元，但由于该培训机构需要重新装修，前3个月无法正常营业，现该培训机构要求给与3个月免租期。假设房产原值500万元，当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：双方约定租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金20万元，前3个月免租金，租金共计20×9=180万元。2020年1-3月按照房产原值计税=500×（1-30%）×1.2%×3/12=1.05万元；4-12月按租金收入计税=180×12%=21.6万元。因此房产税共计1.05+21.6=22.65万元。

方案二：租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金15万元，全年租金和方案一全年租金180万相等，此时房产税全部采用从租计征=180×12%=21.6万元。

方案二节省支出1.05万元。

改变业务，选择最优计征方式 

通过改变业务模式，降低税负，选择最优的计征方式，为企业节省支出。

#小案例#

例：甲企业有一闲置库房，房产原值500万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出10.2万元。

方案二节省支出10.8万元。

利用免税政策及税收优惠 

相关政策规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

#小妙招#

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村，如公司仓库等，这样就可以减少这笔费用。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。

因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

虽说房产税作为一种“古老的税种”，其征收方式看起来“简单粗暴”，但不乏有许多涉税风险点值得每一位财税人员注意，尤其是会计与税法口径的差异，地区征收口径的差异，下面就来分析常见的房产税涉税风险。

一、常见风险

（一）一次性收取租金应如何缴纳房产税

  实务中，大部分租金是预收的，然后通过会计分期逐步结转为当期收入。增值税方面，毋庸置疑按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第(二)项“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。而对于房产税来说，“按年计征，分期缴纳”大多数是适用于“从价计征”的情况，部分地方税务机关认为出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税。因此，如果有预收租金的情况，应当及时与当地税务机关沟通，了解当地房产税缴纳口径，以免造成征税不足导致产生滞纳金。

（二）地价是否应计入房产原值一并申报房产税

  会计实操中，所购地块（土地使用权）用于建造自主经营的厂房，餐厅，办公楼，在会计核算上对“土地使用权”应作为“无形资产”，自营的物业在会计核算上应作为“固定资产”。根据（财税［2010］121号）第三条明确规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。因此，在房产税纳税申报的时候，不能机械的按照会计账簿中“固定资产”原值（余额）显示的金额缴纳房产税。没有将“无形资产-土地使用权”纳入房产原值，就会造成涉税风险。

（三）免租期内如何缴纳房产税

   根据（财税［2010］121号）第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”据此，公司应该在免租期内以房屋所有权人的身份按照房产原值进行正常纳税申报，从价计征房产税。

  （四）委托运营的情况下如何缴纳房产税

   如果存在物业委托运营的情况，比如委托方将自己拥有产权的物业委托给受托方自主运营，到底是按“从价”计征还是“从租”计征，纳税主体是谁？根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，纳税人应当是“委托方”，而委托方由于没有租金收入，故不适用“从租计征”，只能用“从价计征”，尽管受托方出租了委托方的物业获得了租赁现金流。但在实操中，委托方和受托方可以通过协议约定方式，自行分配承担房产税纳税义务的角色，但需要和当地税务机关协调好，明确好计征模式，征税对象，以及能否满足房产税金能否在所得税前扣除等问题。

  （五）房地产开发企业未售出的商品房是否需要缴纳房产税

   根据（国税发［2003］89号）第一条规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

二、房产税纳税筹划

      房产税实施多年来，税法规定了许多政策性的减免优惠。其次，从价从租的不同税率和计算模式也为纳税筹划提供了空间，再有，合理划分房产原值也是减少房产税缴纳的关键。下面对房产税纳税筹划进行研究探讨。

 （一）政策依据

   1、财税[2010]121号 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。容积率高于0.5的房产，则需要按地价全额计征房产税。

   2、《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

   3、国税函发〔1993〕368号第一条规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

  （二）政策解读

   政策①：我们不难发现，如果宗地容积率在0.5左右的，可以通过适当的改建，降低建筑总面积，使容积率降到0.5以下就可以达到节税目的。比如，某企业拥有一块地占地面积为3万平方米，每平方米地价为2万元，土地上自建的厂房、实验室、办公楼总建筑面积为1.53万平方米，房屋价值总计8.25万元。该企业发现，容积率为0.51=1.52/3(大于0.5全额计征），当地房地产原值扣除比例假设为30%，那么企业每年缴纳的房产=（30000*2+82500）*（1-0.3）*1.2%=1197万。假如该企业对厂房进行改建，通过腾挪空间使容积率控制在0.5以下(总建筑面积降为1.43万平方米），那么企业每年缴纳的房产税=（82500+14300*2*2）*（1-0.3）*1.2%=1173.48。与原来相比，每年可以少缴23.52万元房产税。

   政策②：我们在实操中发现，企业在制定房屋出租合同的时候往往还将内部和外部的机器设备、生产线、办公用品等附属设施一同出租给承租方，但是这些内外部附属设备不属于房产税的征税范围，尤其是在采用“从租计征”的时候，附属设备的租金就增加了收入基数，从而增加了不必要的“房产税”。因此，当纳税人即出租房屋也出租机器设备等附属设施时，如果分别签订房屋租赁合同和机器设备租赁合同，那么就可以只对房屋取得的租金收入缴纳房产税，对附属设备就无需缴纳房产税，从而降低企业税负。

  政策③：投资者以非货币性资产（房产）投入到被投资企业，如果参与利润分红、共担风险的，则被投资方按房产余值作为计税依据。如果是为了取得固定收入，不承担联营风险，实际上是以联营名义取得房产租金，则由投资方按租金收入计算。

  例如，A公司和B公司为同一集团子公司，A公司将一套自有房产采用联营投资方式提供给B公司使用，原账面价值为1000万元，当地房产余值扣除比例为30%。

  方案一：A公司向B公司收取固定收入100万，A公司应缴纳房产税=100*12%=12万元。

  方案二：A公司参与投资利润分红，当年取得分红收入100万元。B公司应缴纳房产税=1000*（1-30%）*1.2%=8.4万。

  由此可见，方案二比方案一少交房产税3.6万元。

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